분양권 매매 시 주의사항 (매수·매도)

분양권이란?

신축 아파트의 입주 권리를 의미합니다. 청약 당첨 후 잔금 납부 전까지의 상태로, 이 시기에 매매가 가능합니다.

매매 절차

1. 양도양수 계약 체결 (분양권 가격 + 프리미엄)
2. 분양사 동의서 발급 (매도자가 신청)
3. 중도금 대출 승계 (매수자가 은행에서 진행)
4. 잔금 지급 + 입주 시 등기

매수자 체크포인트

1) 중도금 대출 승계 가능 여부

• 분양가의 60% 정도가 중도금으로 이미 대출 실행되어 있음
• 매수자가 은행 심사 통과해야 승계 가능
• 소득·신용점수 부족 시 승계 거부될 수 있음

2) 자금조달계획서

• 6억원 초과 분양권 매수 시 의무 제출
• 자금 출처를 명확히 (예금, 대출, 증여 등)
• 잘못 작성 시 조사 대상

3) 추가 부담금

• 발코니 확장·옵션 비용 (계약 시 추가)
• 잔금 시 취득세 (1~3%)
• 등기·이사비

매도자 체크포인트

1) 양도소득세

• 조정대상지역: 보유 1년 미만 70%, 2년 미만 60%, 그 외 일반세율
• 비조정지역: 1년 미만 70%, 2년 미만 50%
• 프리미엄(P)도 모두 양도차익에 포함

2) 분양사 동의 필수

• 동의 없이 매매하면 계약 무효
• 동의 신청 → 승인까지 2~4주 소요

분양권 전매제한

• 수도권 분양권: 1~3년 전매 제한
• 제한 기간 내 매도 시 부적격 + 청약 자격 박탈
• 분양 공고문 확인 필수

주의사항

• 무허가 직거래는 사기 위험 (반드시 부동산 통해)
• 프리미엄 현금 거래는 자금출처 조사 대상
• 분양가상한제 적용 단지는 전매 더 엄격
• 계약서 작성 시 잔금일 전 등기 시점 명확히 표시